築年数20年超の中古住宅購入で気を付けたこと

 実は中古住宅取得済みで引越済です

 前回の記事を書いた時には、まだ中古住宅の候補を絞っている段階でした。その中で通勤時間が少し長くなりますが、子供の学区が変わらない等条件に見合った中古住宅でリフォーム費用も予算内に収まりそうな物件があり、とんとん拍子で最終的に購入に至りました。

 中古物件的には築年数はかなり経過おり、一部を除いては思ったよりも状態は良くシロアリの被害も無い物件でした。

 築20年以上たっている中古住宅購入者になりましたので購入にあたって注意点というか備忘録的なことを



 中古物件購入で気を付けたこと注意点

 不動産屋さんの物件情報段階での注意点

 ・瑕疵担保責任の有無

 ほとんどの築年数が20年以上経っていると瑕疵担保責任は免責というものがほとんどです。個人間の売買が主流の中古住宅は特に瑕疵担保責任免責が当たり前です。

 瑕疵担保責任とは、わかりやすく言うと売主も知らなかった家の不具合(雨漏り、シロアリ、構造上の欠陥等)が引き渡し後に買主が発見した場合に売主が責任を負いますよ。というのが瑕疵担保責任です。

 私の場合は、瑕疵担保責任は免責でしたが不具合の箇所等については仲介業者を介して売主の方に確認しました。確認した事項については売買契約書に不具合として記載されます。不具合個所の修理等はしてくれませんので状況によっては値引き交渉の材料になるかもしれません。

 ・築年数

 木造の住宅の場合築年数が20年以上経っていると住宅ローン減税の要件を満たさないため減税の適用を受けられません。ただし、現行の耐震基準を満たしていることを耐震基準適合証明書等で証明きれば20年以上経過していても要件を満たしていれば住宅ローン減税を受けることが可能です。

 ・構造

 火災保険加入時に保険料がかなり変わってきます。基本的に一戸建ての構造というと木造が多いですが、木造の中でも枠組壁工法(ツーバイフォー工法)は要件を満たしていれば耐火構造の建物として保険料が60%安くなります。

 購入にあたってはそれほど重視するものではありませんが、住宅ローンで購入する場合必ず火災保険に入らないといけないので少しでも経費を抑えたいので私の場合重視しました。

 購入の条件として提示する

 中古住宅の購入意思がほぼ固まって、買付証明書を出す際に購入の条件として以下のような点を確認しました。協力的な売主さんでしたら快く了承してくれると思います。

 ・シロアリ被害の有無

 築年数が経っていなくても、シロアリの被害は気を付けなければいけません。かといってシロアリの被害にあっているかの確認は床下に潜ってみたりと素人ではなかなか確認できません。

 売主さんの事前の了承が必要となりますが、シロアリ業者の無料見積もりを依頼するとシロアリの被害にあっているかを確認してもらえます。床下の状況なども写真などで確認できますので可能であればシロアリの無料見積もりはおすすめです。

 ・リフォーム等メンテナンスの有無

 リフォーム済みの物件は壁紙やトイレ・バスなども奇麗になっていますが、リフォームをした理由を必ず確認してください。定期的なメンテナンスや売却価値を上げるための壁紙や床の補修であれば問題ありませんが、雨漏りや漏水等の不具合の痕跡を隠すためのリフォームの可能性もあるのでリフォーム箇所およびその理由の確認をすることをおすすめします。

 ・内見等で発見した不具合による値引き交渉

 売主さんも気づいてなかった不具合があった場合は、リフォームは買主側でやるのでその分安くなりませんか?という値引き交渉もありです。私の場合は、買い手が見つからなかった場合は更地にして売却も考えているそうだという情報があったのでその分安くならないか交渉してもらい値引いてもらいました。

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